• Buộc phải tạm ngưng, phá dỡ công trình khi công trình vi phạm quy định của pháp;
• Bị phạt tiền: chủ đầu tư chịu mức phạt hành chính tùy theo mức độ vi phạm.
• Chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại: trong quá trình xây dựng, nếu có thiệt hại về người hoặc tài sản, chủ đầu tử phải đứng ra chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu không tuân thủ đúng pháp luật

2. Những thủ tục pháp lý trong quá trình xây nhà 

Theo quy định pháp luật hiện hành, đối với quy mô nhà ở riêng lẻ sẽ có những thủ tục pháp lý quan trọng: 

3. Xin giấy phép xây dựng

   Xin giấy phép xây dựng là thủ tục pháp lý khi xây nhà đầu tiên nhưng cũng là quan trọng nhất trong bộ hồ sơ pháp lý. Đây là văn bản pháp lý thể hiện sự chấp thuận của cơ quan nhà nước đối với việc xây dựng mới, sửa chữa cải tạo hay di dời công trình của chủ đầu tư. Gia chủ bỏ qua bước làm thủ tục xin phép xây dựng đồng nghĩa với việc tự rước các rắc rối pháp lý về sau. Có không ít gia chủ đã phải tháo dỡ công trình đang thi công cũng chỉ vì chủ quan này.
 

Công trình nào cần làm Giấy phép xây dựng? 
Căn cứ Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, ngoài những trường hợp bên dưới nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng, còn lại TẤT CẢ bắt buộc phải làm giấy phép xây dựng: 

• Quy mô nhà ở riêng lẻ từ 07 tầng trở xuống thuộc dự án xây dựng KĐT, dự án xây dựng nhà ở quy hoạch chi tiết 1/500 và đã được phê duyệt bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cần làm thông báo thời điểm khởi công).
• Quy mô nhà ở riêng lẻ từ 07 tầng trở xuống tại nông thôn, thuộc nơi không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ nằm trong khu vực miền núi, hải đảo không có quy hoạch xây dựng khu chức năng, quy hoạch đô thị. 

• Sổ hồng photo công chứng 5 bản.
• Chứng Minh Nhân Dân hoặc Căn Cước Công Dân công chứng (nếu 2 người cùng đứng tên sổ, cần đủ CMND của 2 người).
• Sổ hộ khẩu công chứng.
• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng.
• Bản cam kết an toàn với nhà liền kề.
• Bản vẽ xin phép xây dựng.

Trình tự, thủ tục nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng:
    Bước 1: Nộp 01 hồ sơ tại UBND cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.
   Bước 2: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung thêm giấy tờ, nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy biên nhận và trao cho người sử dụng đất. Trường hợp cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho người sử dụng đất biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện.
   Bước 3: Sau đó, người sử dụng đất tới nơi tiếp nhận hồ sơ theo thời gian ghi trong giấy biên nhận để nhận kết quả và nộp lệ phí theo quy định. Người sử dụng đất nhận giấy phép xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế có đóng dấu của cơ quan cấp giấy phép xây dựng hoặc văn bản trả lời (đối với trường hợp không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng).
Thời gian giải quyết hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà
Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị; 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn (Điều 102 Luật xây dựng 2014).
 

4. Thông báo khởi công xây dựng 

   Theo kinh nghiệm thiết kế thi công nhà trọn gói của SENSAI VIETNAM, thông báo khời công xây dựng cần được duyệt ít nhất 3 ngày trước ngày khởi công, chủ đầu tư thường quên giai đoạn này trước khởi công. Tuy nhiên, để tránh những rắc rối về sau, bạn tuyệt đối không thể bỏ qua thủ tục pháp lý này.

Thủ tục thông báo khởi công xây dựng có bắt buộc không? bắt buộc phải thực hiện để cơ quan nhà nước có cơ sở quản lý và xử lý vi phạm trên địa bàn. Việc tiến hành xây dựng nhưng không thông báo chủ đầu tư sẽ phải bị phạt tiền. Mức phạt tiền đối với tổ chức thực hiện hành vi không gửi văn bản thông báo ngày khởi công cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi xây dựng công trình theo quy định (đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng) là từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng.
 

Điều kiện CẦN để tiến hành làm thủ tục THÔNG BÁO KHỞI CÔNG XÂY DỰNG:

• Mặt bằng xây dựng được bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng theo thỏa thuận.
• Giấy phép xây dựng đối với những công trình theo quy định.
• Thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục, công trình đã được phê duyệt.
• Hợp đồng xây dựng.
• Đủ nguồn vốn để bảo đảm tiến độ xây dựng công trình theo tiến độ đã được phê duyệt trong dự án đầu tư xây dựng công trình.
• Biện pháp để bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công xây dựng.
• Đối với khu đô thị mới, tuỳ theo tính chất, quy mô phải xây dựng xong toàn bộ hoặc từng phần các công trình hạ tầng kỹ thuật thì mới được khởi công xây dựng công trình.

• Tại Khoản 2 – Điều 19 – Chương IV của Nghị định 64/2012/NĐ-CP về Cấp giấy phép xây dựng quy định Trách nhiệm của chủ đầu tư:

• Trước khi khởi công xây nhà 7 ngày, chủ đầu tư phải gửi thông báo ngày khởi công cho cơ quan cấp giấy phép xây dựng, đồng thời gửi văn bản thông báo khởi công kèm theo bản sao giấy phép xây dựng cho Ủy bản nhân dân cấp nơi xây dựng công trình để theo dõi thực hiện thi công.
• Trường hợp chủ đầu tư được miễn giấy phép xây dựng thì chủ nhà phải gửi bản sao các bản thiết kế gồm: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt của công trình, mặt bằng, mặt cắt móng; các bản vẽ đấu nối đường giao thông, thoát nước với hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào công trình.
• Phê duyệt biện pháp thi công đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng và công trình lân cận; đồng thời gửi văn bản phê duyệt cho Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi công xây dựng công trình.
• Bảo đảm an toàn, vệ sinh, môi trường trong quá trình thi công xây dựng công trình.
• Số lượng hồ sơ: 02 bộ
• Thời hạn giải quyết: 06 ngày làm việc

• Đơn thông báo khởi công xây dựng công trình 
• Giấy phép xây dựng công chứng.
• Bản vẽ xin phép xây dựng công chứng.
• Hợp đồng nhân công + bảo hiểm.
• CMND chủ nhà công chứng.
• Giấy quyền sở hữu sử dụng đất công chứng.
• Giấy Đăng kí Kinh Doanh + Chứng chỉ năng lực hoạt động của nhà thầu công chứng.
• Quyết định bổ nhiệm chỉ huy trưởng công trình.
• Bổ sung giấy tờ theo yêu cầu của phường quận.

Nộp thủ tục thông báo khởi công xây dựng ở đâu? Hồ sơ sẽ được nộp tại Phòng Quản lý đô thị của Uỷ ban nhân dân phường, xã ngay tại khu vực công trình khởi công.

Lệ phí nộp hồ sơ khởi công xây dựng là bao nhiêu? Nộp hồ sơ thông báo khởi công này không mất phí, khi nộp xong hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền sẽ ghi biên nhận trả lại cho người nộp. 

5. Hoàn công xây dựng 

   Hoàn công xây dựng được xem là bước cuối cùng trong thủ tục pháp lý khi xây nhà, kết thúc quá trình thi công xây dưng. Hoàn công thể hiện những thay đổi về cấu trúc, hiện trạng của công trình so với thiết kế ban đầu. Việc này nhằm kiểm tra, xác nhận công trình đã hoàn thành đúng theo quy định, kỹ thuật được phê duyệt. 

   Hoàn công xây dựng giúp cập nhật thông tin công trình vào trong hồ sơ quản lý xây dựng của nhà nước. Một căn nhà không có giấy tờ hoàn công sẽ không được công nhận về mặt pháp lý. 

   Thủ tục hoàn công là điều kiện để cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà đất. Từ đó các thủ tục pháp lý về sau sẽ thuận tiện và dễ dàng hơn (sổ hộ khẩu, tạm trú tạm vắng, mua bán giao dịch, đền bù quy hoạch, bảo lãnh ngân hàng)
 

Hồ sơ xin xác nhận công trình hoàn công bao gồm:

• Giấy phép xây dựng.
• Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
• Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.
• Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
• Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.
• Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng). 
• Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).
• Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy. 

6. Các thủ tục khác 

Kiểm tra của thanh tra xây dựng
Trong quá trình xây dựng, sẽ có những đợt thanh tra của sở xuống kiểm tra công trình trực tiếp. Nội dung kiểm tra thường bao gồm 3 mục chính sau: 

• Kiểm tra sai phạm thi công theo bản vẽ thiết kế và giấy phép xây dựng chính thức.
• Kiểm tra năng lực thi công của nhà thầu, chứng chỉ người chủ trì thiết kế.
• Kiểm tra an toàn lao động, vệ sinh môi trường.

 

 

• Phát sinh chất thải xây dựng trong quá trình thi công: đất đá, gạch vỡ, thép, bê tông,… 
• Khối lượng chất thải từ công trình xây dựng vượt quá mức cho phép theo quy định (với công trình nhà ở: 0,5 m³/m² diện tích sàn xây dựng) 
• Chất thải có khả năng gây ra ô nhiễm môi trường: sơn, hóa chất,… 

7. Những thắc mắc thường gặp 

Một số gia chủ tìm đến SENSAI VIETNAM và có những thắc mắc quan tâm chung về 1 vài vấn đề, chúng tôi xin giải đáp 1 số câu hỏi như sau:

Giấy phép xây dựng có thời hạn hay không? 

Căn cứ theo bộ Luật Xây Dựng, giấy phép xây dựng có hiệu lực trong vòng 12 tháng (tính từ ngày được cấp). Tuy nhiên, bạn hoàn toàn có thể gia hạn thêm thời gian 12 tháng nữa nếu: 

• Công trình đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng chưa thể khởi công vì lý do bất khả kháng 
• Công trình đã được cấp giấy phép xây dựng nhưng thời gian thi công vượt quá 12 tháng 

Nhà ở riêng lẻ có cần nộp thuế trước bạ không? Căn cứ theo pháp luật hiện hành, trường hợp nhà ở riêng lẻ do hộ cá nhân, gia đình tạo lập sẽ được miễn khoản phí trước bạ. 

Thi công thực tế khác với bản vẽ xin phép có được không? CHẮC CHẮN LÀ KHÔNG. Bản vẽ khi nộp giấy phép xây dựng như thế nào thì cần xây dựng như thế. Bằng không, sẽ bị tính là sai phạm và chịu phạt theo quy định. 

Ai là chịu trách nhiệm làm bản vẽ hoàn công? Theo Thông tư 26/2016/TT-BXD, đơn vị xây dựng sẽ là người chịu trách nhiệm làm bản vẽ hoàn công cho các hạng mục mà mình thực hiện. 
 

    Có thể nói, thủ tục pháp lý khi xây nhà mang đến vô vàn “nỗi ám ảnh” cho chủ đầu tư. Nguyên nhân bởi quy trình thủ tục khá phức tạp, yêu cầu nhiều giấy tờ khác nhau. Thời gian xin cấp phép cũng thường bị kéo dài do việc thẩm định mãi vẫn chưa hoàn tất. Đó là chưa kể hàng loạt khoản phí phát sinh khác mà gia chủ phải chi trả trong quá trình làm thủ tục. Tuy nhiên, SENSAI VIETNAM sẽ giúp bạn giảm bớt những lo ngại và sự vất vả trên. Bằng việc tiến hành từng bước theo trình tự trên, gia chủ hoàn toàn có thể yên tâm về ngôi nhà trong tương lai sẽ không vướng vào bất kỳ rắc rối không đáng có.